Арендодатели «обходят правила в отношении уведомлений о выселении» в Дубае

Люди, живущие в Дубае, критикуют недобросовестных арендодателей, которые манипулируют правилами выселения арендаторов — только для того, чтобы повторно сдать аппарты по гораздо более высоким ставкам.

Эта практика стала распространенной из-за резкого роста арендных ставок после окончания пандемии.

Постановления правительства Дубая требуют, чтобы арендодатели вручили уведомление о выселении за 12 месяцев, а затем либо въехали сами, либо продали недвижимость.

После выселения арендатора им запрещается сдавать имущество в аренду в течение как минимум двух лет.

Калькулятор аренды не обновлялся последние два года, поэтому, если вы проверите калькулятор сегодня, он все еще показывает цену времен Covid. Многих арендодателей это не устраивает

Но некоторые арендаторы обнаружили, что их арендодатели рекламируют ту же недвижимость в два раза дороже, чем они платят.

В одном комплексе семь человек рассказали историю о том, что домовладельцы пытались их выселить.

В Дубай-Хиллз и Дамак-Хиллз, где во время пандемии арендная плата была низкой, многие арендодатели ожидают от арендаторов на 50% больше.

«Мы видели случаи, когда арендодатели уведомляли своих арендаторов, а затем сразу же сдавали недвижимость в аренду», — сказал Люк Ремингтон, управляющий директор Haus & Haus по недвижимости, одного из крупнейших брокеров в городе.

«Арендатор может подать в суд, если это произойдет, но большинство арендаторов не хотят судебного спора с соответствующими расходами».

Данные за сентябрь показывают, что среднегодовая арендная плата за виллу в Дубае достигла 268 758 дирхамов (73 171 доллар США), в то время как средняя стоимость квартиры выросла на 27% до 89 986 дирхамов.

Регулирование арендной платы ограничивает сумму, которую арендодатель может взимать с постоянного арендатора, от 5 до 20 процентов в год.

Повышение и снижение арендной платы в Дубае регулируется Агентством по регулированию недвижимости (Rera) на основе калькулятора арендной платы, разработанного и используемого властями.

«Калькулятор аренды не обновлялся последние два года, поэтому, если вы проверите калькулятор сегодня, он по-прежнему показывает цену времен Covid», — сказал Ремингтон.

«Многие домовладельцы недовольны этим; они смотрят на порталы и видят, что недвижимость, точно такая же, как у них, сдается на 20, 30, 40, 50, а иногда даже на 100 процентов дороже».

Ремингтон привел один пример, когда имущество было арендовано за 250 000 дирхамов, но было повторно арендовано за 400 000 дирхамов, как только действующий арендатор уехал.

«Но стоит помнить, что многие арендодатели снизили арендную плату во время Covid, чтобы помочь арендаторам, которые часто теряли работу или получали сокращение заработной платы».

Ожидается, что контроль за арендной платой в Дубае изменится

Дубайская система контроля арендной платы, или индекс Rera, использует усредненную по площади систему для оценки того, сколько человек должен платить за проживание в своей собственности.

Он существует для того, чтобы арендаторы были защищены от агрессивного повышения арендной платы арендодателями, и в то же время предлагает владельцам возможность структурированного повышения цен.

Арендодатель или арендатор может ввести свой домашний адрес, и он даст оценку на основе окружающих свойств.

Представитель Земельного департамента Дубая сообщил, что арендатору придется платить только в соответствии с существующим калькулятором Rera, который в настоящее время предусматривает максимальное увеличение на 20%.

Он также сказал, что любой арендодатель, который выселил арендатора и не дождался двух лет, прежде чем снова сдать недвижимость в аренду, может быть вынужден вернуть своего арендатора в собственность и выплатить компенсацию. Представитель сказал, что такие случаи редки.

Однако есть свет в конце туннеля для арендодателей, которые считают, что не получают справедливой рыночной стоимости своей собственности.

В отчетах на этой неделе говорилось, что система средней площади будет заменена оценкой здания.

Чиновник сказал, что индекс Rera рассматривается, но не смог подтвердить сообщения о новой системе.

Арендаторы считают, что арендная плата намного выше

Грег Джойнер, который арендует дом с четырьмя спальнями в Дубай Хиллз за 115 000 дирхамов, получил уведомление о выселении в марте этого года.

Согласно калькулятору арендной платы Rera, при пересмотре арендной платы он сообщил своему арендодателю, что повышения не требуется.

«Он спросил меня, собираюсь ли я остаться еще на год, и я ответил, что согласен продлить прибывание», — сказал Джойнер из Великобритании.

«Затем он сказал мне, что это будет мой последний год, и он вручил мне уведомление о выселении, так как собирался переехать сам.

«Мне будет довольно легко проверить транзакции в Интернете, чтобы увидеть, сдал ли он недвижимость в аренду или нет после того, как я съехал».

Однако он сказал, что выселение доставило ему и его семье гораздо большую проблему.

«Нам определенно придется арендовать меньшую недвижимость где-нибудь в другом месте, потому что поблизости будет невозможно арендовать что-то подобное», — сказал он.

«Это повлияет как на мои поездки на работу, так и на то, в какую школу ходит мой ребенок.

«Арендодатель хотел увеличить арендную плату, потому что он сказал, что его расходы выросли, что достаточно справедливо, но моя зарплата осталась прежней.

«В результате теперь мне будет намного хуже».

Арендодатели часто зависят от рынка

Марио Вольпи, менеджер по продажам и аренде в Engel & Volkers и обозреватель, сказал, что важно понимать позицию арендодателя.

«Калькулятор аренды Rera в его нынешнем виде слишком примитивен, чтобы отражать истинную стоимость недвижимости, когда арендатор уже находится на месте», — сказал он.

«Арендодатели ищут другие способы как-то попытаться получить справедливую рыночную стоимость за свою собственность».

«У меня был один клиент, который отправил своему клиенту уведомление о выселении и намеревался ее продать», — сказал Вольпи.

«Но за [последующие 12 месяцев] рынки изменились, а это означало, что он потерял бы много денег, продав его».

Он сказал, что в таких случаях арендодатель может запросить у арендатора письмо об отсутствии возражений, позволяющее ему снова сдать недвижимость в аренду, однако вероятность того, что такое письмо будет получено, была невелика.

Другая тактика, используемая арендодателями в надежде получить более высокую ставку за свою собственность, заключалась в том, чтобы провести переоценку собственности, а затем попросить арендатора заплатить на основе новой оценки, а не на калькуляторе Rera.