Индекс умной аренды в Дубае: меняет правила игры в сфере недвижимости

Ожидается, что новый индекс смарт-аренды в Дубае приведет к справедливому ценообразованию как для новых, так и для существующих зданий, точно отразит стоимость аренды зданий и предотвратит произвольное повышение цен со стороны арендодателей, согласно мнению лидеров отрасли.

В понедельник Департамент земель Дубая объявил о запуске нового "индекса смарт-аренды" в январе с целью укрепления доверия, открытости и уверенности среди арендодателей, арендаторов и инвесторов. Департамент обновил свой калькулятор индекса аренды в марте 2024 года.

Рохит Бачани, сооснователь Merlin Real Estate, отметил, что арендаторам приходилось сталкиваться с нестабильной арендной платой, поскольку арендодатели корректировали цены в ответ на строительство новых, более современных зданий.

"Это часто приводило к ситуациям, когда арендаторы в старых зданиях платили такую же аренду, как и в новых зданиях с лучшими удобствами. Введение индекса смарт-аренды в Дубае - значительный шаг вперед в решении этих проблем, поскольку он гарантирует, что аренда будет больше отражать конкретное имущество, а не широкую территорию", - сказал он.

Бачани добавил, что такие инициативы, как системы Makani и Ejari, позволяют индексу включать метаданные, предлагая сравнения на уровне единицы и здания. "Это важное преимущество для арендаторов, поскольку оно предотвращает произвольное ценообразование в районах с смешанным составом новых и старых зданий. Например, в таких районах, как Downtown и Business Bay, где качество зданий значительно различается, новый индекс перейдет от средней цены по району к более точной и справедливой модели ценообразования, основанной на конкретном здании и единице", - сказал Бачани.

Устранение несоответствий

Фирас Аль Мсадди, генеральный директор fäm Properties, заявил, что программа, по-видимому, направлена на предоставление более реалистичной оценки аренды, хотя подробностей пока мало.

В настоящее время существующий индекс аренды работает по простой формуле, которая не учитывает такие важные элементы, как размер единицы, вид, местоположение и доступ к уникальным удобствам, таким как парки или другие привлекательные моменты. Например, трехкомнатная квартира может значительно отличаться по размеру, варьируя от 1400 до 3000 кв. футов, однако текущая система не отражает эти различия в стоимости аренды.

Новый индекс смарт-аренды, однако, обещает устранить такие несоответствия. Включая эти разнообразные параметры, он имеет потенциал предоставить более точное и прозрачное руководство для арендаторов и арендодателей. Это поможет минимизировать ситуации, когда имущество недооценивается или переоценивается по сравнению с его реальным рыночным потенциалом, добавил Аль Мсадди.

Он пояснил, что от нового индекса ожидается использование ИИ для анализа исторических данных, улучшения методики и предоставления более точных оценок аренды.

Еще одним положительным шагом вперед является потенциал индекса смарт-аренды различать новые контракты аренды и продленные. В условиях растущего рынка арендная плата при продлении контрактов обычно немного ниже, чем арендная плата для новых контрактов, в то время как обратное верно для более мягкого рынка. Текущий индекс не учитывает это различие, что может стать решающим моментом для арендаторов и арендодателей, сказал генеральный директор fäm Properties, добавив, что это приведет к "справедливости на рынке аренды".

Данные в реальном времени

Даниш Шариф, генеральный директор Blanco Thornton Properties, сказал, что данные будут предоставлять информацию о ценах на аренду и доступности в реальном времени по всему Дубаю.

Он сказал: В будущем платформа на базе ИИ может улучшить прозрачность, предлагая юридические проверки, оценку рисков и обзоры соглашений, чтобы помочь арендодателям и арендаторам соблюдать законы об аренде и избегать споров. Кроме того, если она сможет отслеживать тенденции и условия рынка через социальные сети, новости и форумы, это предоставит ценные сведения, которые помогут людям принимать еще более обоснованные решения.

Шариф объяснил, что индекс смарт-аренды Дубая предоставит сбалансированную и прозрачную систему аренды, которая принесет пользу как арендаторам, так и арендодателям, поддерживая устойчивый рынок недвижимости.

Ожидается, что индекс смарт-аренды значительно поможет арендаторам, увеличивая прозрачность в отношении разумных арендных ставок, снижая риск переплаты и предоставляя сравнительные данные для укрепления переговоров о заключении договора аренды, согласно Анмолу Д. Шроффу, основателю и председателю Elton Real Estate Development.

Арендаторы также получат доступ к подробной информации о тенденциях в аренде, что позволит принимать обоснованные решения. Для более широкого рынка индекс стабилизирует цены на аренду с помощью подхода, основанного на данных, и снизит количество споров, установив стандартизированный бенчмарк для аренды, создавая более справедливую и прозрачную экосистему, добавил он.

Прозрачность и эффективность могут быть увеличены с помощью технологий, основанных на данных, таких как тепловые карты, алгоритмы мониторинга аренды и аналитика рынка в реальном времени, которые могут визуально показывать стоимость аренды по всему Дубаю, выделяя как дорогие, так и доступные места, согласно Шроффу.